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新拆遷條例:保障公眾參與補償明文規定

發布時間: 2011/1/30 10:55:48 內容來源: 閱讀次數: 6413
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http://www.youth.cn   2011-01-30 08:28:00 中國青年網 
 
  1月21日,《國有土地上房屋征收與補償條例》公布施行。《城市房屋拆遷管理條例》同時宣布廢止。

  《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱條例)以取消行政強拆為標志,宣布野蠻暴力拆遷的終結。條例呈現出統籌兼顧、公平補償、陽光征收的鮮明特征。

  新條例厘清了大是大非,也細化了枝節末梢。圍繞“維護公共利益,保障被征收房屋所有權人的合法權益”這一宗旨,正式公布的條例文稿,不僅有從“拆遷”到“征收”、“搬遷”的用詞變化,而且與兩次征求意見稿相比,條例在陽光征收、公平補償上,可圈可點之處又增不少。

  規劃制定保障公眾參與

  條例規定:確需征收房屋的各項建設活動,應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

  制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃,應當廣泛征求社會公眾意見,經過科學論證。

  這一規定的第二款,在兩次征求意見稿中并沒有。其體現征收程序從規劃開始,也就是從源頭開始,就要保證公眾的話語權,強調科學規劃、民主規劃,以免在規劃階段就埋下病灶。

  舊城改建引入聽證會

  條例規定:市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

  因舊城區改建需要征收房屋,多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的,市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據聽證會情況修改方案。

  上述規定大部分是兩次征求意見稿中沒有的。條例的這些規定,明顯不拘于硬性的比例規定。除了聽取被征收人的意見,還要聽取被征收人以外的公眾的意見,以求實質加大更廣泛公眾在征收程序中的參與程度。

  征收前進行維穩評估

  條例規定:市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋征收決定涉及被征收人數量較多的,應當經政府常務會議討論決定。

  作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

  社會穩定風險評估走進征收程序,既是現實的需要,也有地方政府成功的實踐。

  貴州省遵義市將進行“維穩”風險評估列入政府決策的重要步驟。2010年,遵義市對170余個重大項目實施事前事中評估,其中涉及征收項目很多,經過風險評估,結果緩停、停止實施20多個。四川省還專門就社會穩定風險評估出臺規范。

  首次規定獎勵補助

  條例規定:作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

  市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。

  同時,對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。

  房屋征收的補償,是大家最關注的核心。如果說上述幾大看點主要是保證征收程序曬陽光的話,那么這一看點,就是“首次”明確獎勵補助被征收人,同時不能東家3萬西家5萬,補助和獎勵要統一、要一碗水端平。

  條例對被征收房屋價值的補償,要求不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,這里包含了對土地使用權的補償。

  對于房地產市場評估中應當考慮的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償,條例規定在國務院住房城鄉建設主管部門制定的房屋征收評估辦法中予以明確。

  對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。條例規定具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

  為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善,草案規定,政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外,還要優先安排被征收人享受住房保障,使其不再等待輪候保障房。以上內容多數此前已明確。

  加重評估機構責任

  條例規定:房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

  房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。

  房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的,由發證機關責令限期改正,給予警告,對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款,并記入信用檔案;情節嚴重的,吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  如何選定評估機構,是意見反饋集中的焦點之一。條例一是明確了由被征收人協商選定是總原則;二是加重對房地產價格評估機構和房地產估價師虛假或者錯誤評估的法律責任,比如記入信用檔案等,這是靠信譽吃飯的這類機構的死穴。

  對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
 

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